[ 農(nóng)力 ]——(2013-12-3) / 已閱13703次
小產(chǎn)權房不被社會認同，但仍有巨大的潛在市場，必然它的積極意義。首先，小產(chǎn)權房是在房地產(chǎn)市場的價格壓力與需矛盾的雙重作用下孕育而生的，它的價格低廉、交易簡單，從而以更好的平抑房價。房屋的供應量與房價是成反比的，供應量增大房價就會下滑，小產(chǎn)權房增加了住房的供應量，有利于平抑快增長的房價，同時也減輕政府調(diào)控房價的壓力。其次，促進新農(nóng)村建設。社會主義新農(nóng)村建設是國家重點發(fā)展方向，在農(nóng)村建設小產(chǎn)房，可以吸引更多的城市居民，從而提高了農(nóng)村的整體素質，有于新農(nóng)村建設，為農(nóng)村帶來新的發(fā)展機遇，加快農(nóng)村向城市化邁進步伐和新農(nóng)村建設的步伐。再次，緩解了城市住房壓力。由于社會障性住房的利潤空間較小，開發(fā)商常常不愿意開發(fā)，迫于國家的宏政策，雖然開發(fā)了一部分，但對于巨大的社會需求仍然是杯水車薪社會保障性住房的供求矛盾也是導致房價上漲比較嚴重的原因。小產(chǎn)權產(chǎn)權房如果在交納一定的土地出讓金或部分稅費后，可以轉化為會保障性住房，會在一定程度上彌補政府職能的缺位[7]。
（二）小產(chǎn)權房存在的消極意義
1、小產(chǎn)權房會浪費大量的資源。
小產(chǎn)權房的開發(fā)會不利于節(jié)約經(jīng)濟資源，主要體現(xiàn)在利用集體土地使用權修建大量的豪華別墅。另一方面由于小產(chǎn)權房的價格低廉，就是因為小產(chǎn)權房在建設土地、建筑材料以及施工技術等方面沒有政府有關部門的監(jiān)管，質量難免會偷工減料，甚至減少小區(qū)的配套設施建設。最為根本的是，由于小產(chǎn)權房的不合法性，極可能在將來會面臨被拆除的窘境，造成不必要的經(jīng)濟資源浪費。
2、對房地產(chǎn)市場的造成沖擊
擾亂房地產(chǎn)市場秩序。小產(chǎn)權房比商品房的價格低了很多，對房地產(chǎn)價格造成巨大的沖擊。這些低價小產(chǎn)權房在很大程度上會對本已岌岌可危的房地產(chǎn)市場造成更大的影響，比如已建成的商品房很有可能會面臨被迫空置的局面。一旦商品房出現(xiàn)空置賣不出去的問題，就會導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠出現(xiàn)問題，繼而引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的倒閉的可能。而開發(fā)商在開發(fā)、建造房屋時的資金很大程度上是來源于銀行的，這又會使得銀行業(yè)產(chǎn)生大量壞賬。這種多米諾效應是十分可怕的。
3、不利于保護小產(chǎn)權房購房者
首先，小產(chǎn)權房由于自身不具備相關的產(chǎn)權證，不能公開合法的轉售。由于小產(chǎn)權房沒有完整的物權，購買者在轉售住房時難以公開上市交易。其次，購買者在購買二手的小產(chǎn)權房之后很可能面臨一些產(chǎn)權糾紛問題，而小產(chǎn)權房又沒有在相關部門登記注冊，這會導致購買者得不到法律的有效保護。
五、解決小產(chǎn)權房問題的措施與途徑
（一）完善我國小產(chǎn)權房的法律制度
小產(chǎn)權房的困境根源在于我國目前的城鄉(xiāng)二元土地制度不合理，該制度嚴重落后于時代發(fā)展的要求。因此，必須對我國土地管理法律制度實行改革，構建與市場經(jīng)濟相適應的土地法律制度。我國新頒布的《物權法》是規(guī)范財產(chǎn)關系的基本法，對我國農(nóng)村集體土地進行了概括性的規(guī)定，需要土地管理法規(guī)進一步細化。我國《憲法》規(guī)定了農(nóng)村集體土地使用權可以依法轉讓，《憲法》是我國根本大法，該條規(guī)定是我國農(nóng)村集體土地法律制度改革的基礎。《土地管理法》應該以《憲法》為基礎，對與保護我國農(nóng)民集體土地權益相矛盾的法律條款作相應修改，對《土地管理法》規(guī)定的農(nóng)村集體土地所有權行使的各種不合理限制予以取消讓我國廣大農(nóng)民享有農(nóng)村集體土地非農(nóng)化進程中的土地所有權、收益權、發(fā)展權和處分權等各種權益，逐步實現(xiàn)《土地管理法》的體系修改[8]。
（二）完善土地征用法規(guī)，保障農(nóng)民土地財產(chǎn)權
正當公平、公正、合理的行政征用補償原則是現(xiàn)代市場經(jīng)濟國家普遍遵循的原則。而現(xiàn)實中在一些地區(qū)一些部門以“公共利益需要”為旗號低價征用農(nóng)民土地后再轉讓獲取增值收益，實際上保護了一些企業(yè)、單位甚至個人的利益群體的小團體利益。不是以工補農(nóng)以城促鄉(xiāng)，而是以農(nóng)補、以鄉(xiāng)補城。因此，應明確界定公共利益、完善征地程序，確保在征用農(nóng)民土地過程中土地權利人有充分的知情權和參與權，把征用農(nóng)民土地的過程變成一個平等財產(chǎn)權利主體交易的過程，合理分配政府、開發(fā)商、農(nóng)民的利益，保障農(nóng)民在征地過程中應獲得的增值收益。
（三）構建合理、有序的農(nóng)村土地流轉機制
在產(chǎn)權明晰的前提下，按照市場經(jīng)濟規(guī)律進行農(nóng)地合理流轉，是建立現(xiàn)代商品化農(nóng)業(yè)以及進行農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的需要。為此，一方面應通過政策 法規(guī)的調(diào)整，較少對農(nóng)地流轉的種種限制；另外應加快農(nóng)地流轉的市場化進程，根據(jù)各地區(qū)的不同情況采用租賃等不同的形式的流轉方式，建立合理的價格機制和補償機制，減少目前農(nóng)地流轉過程中國家和地方政府的行政性色彩，培育從事農(nóng)地流轉的專門性中介機構建設，大力加強流轉所需的各項經(jīng)濟、法律環(huán)境建設[9]。
（四）盡快解決現(xiàn)存的小產(chǎn)權房問題
1、嚴格禁止新開發(fā)建設小產(chǎn)權房
在新的法律和政策出臺之前，必須嚴格禁止新的小產(chǎn)權房開工建設，以確保現(xiàn)行法律的有效落實。如果一邊解決現(xiàn)存問題，一邊又出現(xiàn)新的小產(chǎn)權房，那么這一問題將永遠解決不了，只有政府態(tài)度鮮明地執(zhí)行現(xiàn)有法律，才會有效遏制小產(chǎn)權房的繼續(xù)泛濫。
2、針對不同形式的小產(chǎn)權房屋，分類審視，核發(fā)不同的產(chǎn)權證書
如果購買小產(chǎn)權房屋的購房者的條件經(jīng)過核實符合國家有關經(jīng)濟適用房或者限價房的購買規(guī)定時，可由相關部門相應的核發(fā)經(jīng)濟適用房或者限價房所有權證書。對于此類房屋在日后使用中的出租、轉讓也依照國家有關經(jīng)濟適用房或者限價房的相關規(guī)定進行；如果小產(chǎn)權房屋的購買人補繳了土地出讓金及相關稅費，那就應當核發(fā)普通的房屋所有權證書。此時的房屋轉變?yōu)槠胀ǖ纳唐贩俊Ｙ彿咳丝梢宰杂珊戏ǖ木幼 ⒊鲎狻⑥D讓。房屋通過市場流通轉讓也不再受任何限制；如果該小產(chǎn)權房屋既不符合國家有關經(jīng)濟適用房和限價房的有關規(guī)定，購房者也不補繳土地出讓金和相關稅費的，由發(fā)證機關核發(fā)特殊房屋所有權證。持有此類房屋所有權證書的購房人可以自己居住，但在未來房屋的所有人變更時，應當補繳土地出讓金和相應的稅費[10]。
3、對于嚴重違法的小產(chǎn)權房屋謹慎拆除
如果開發(fā)建設的小產(chǎn)權房屋非法侵占了基本農(nóng)田，致使耕地遭受破壞的，可以考慮強制拆除，恢復耕地原狀。此外，對于影響防洪泄洪、危害國防安全、嚴重破壞生態(tài)環(huán)境而修建的小產(chǎn)權房屋，也應予以拆除。
總之，小產(chǎn)權房是在特殊的市場環(huán)境下產(chǎn)生的經(jīng)濟現(xiàn)象，說它合法，它不具備合法的特征；全盤否定，它在平抑房價瘋漲，解決市場供需矛盾上起了一定的積極作用。因此，只有在完善相關的法律體系和土地所有權制度后，才能對它進行正確的界定。筆者對小產(chǎn)權房看法是：本著“以人為本、和諧發(fā)展”的理念，盡快使小產(chǎn)權房走入正確軌道。
注釋
[1] 劉挺、張雷仝、徐喆：“小產(chǎn)權房法律研究及解決對策”，《法學之窗》，2011年5月。
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