2008年7月3日，深圳 - 據(jù)仲量聯(lián)行今天舉行的深圳2008年第二季房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧，深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)發(fā)展。迄今為止，全球信用危機(jī)和經(jīng)濟(jì)下滑并未對(duì)深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)造成負(fù)面影響。本季寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。金融業(yè)、物流業(yè)、信息科技業(yè)拓展需求暢旺。然而供應(yīng)量激增和空置率高位運(yùn)行，租金面臨下調(diào)的壓力。預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年中，優(yōu)質(zhì)的單一產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量會(huì)有所增加，從而吸引更多外資優(yōu)質(zhì)客戶(hù)入駐深圳。與此同時(shí)，優(yōu)質(zhì)的單一產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓與一般寫(xiě)字樓之間的租金差別將會(huì)更加明顯。
經(jīng)濟(jì)
經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化
2008年上半年，在經(jīng)濟(jì)保持健康穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。其中，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重呈上升趨勢(shì)。據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年第一季度，第三產(chǎn)業(yè)增加值857.27 億元，占全市生產(chǎn)總值的比重增加至50.9%。
居民收入的增加推動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)
2008年上半年，居民人均可支配收入的增加推動(dòng)了消費(fèi)支出的快速增長(zhǎng)。據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度深圳社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)551.97億元，比同期增長(zhǎng)19.4%；深圳市人均可支配收入7485.74 元，同比增長(zhǎng)5.4%。仲量聯(lián)行廣州及深圳研究部主管李暢說(shuō)：“居民收入的增長(zhǎng)帶動(dòng)了對(duì)奢侈品牌的需求，國(guó)際奢侈品牌紛紛搶灘深圳。”
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資扭轉(zhuǎn)了2007年的負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)
為了防止房地產(chǎn)過(guò)熱，政府在2007年出臺(tái)了金融，信貸，土地等各種政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資有所抑制。據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2007年實(shí)現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，比上年降低0.2%。2008年上半年，這一趨勢(shì)得以扭轉(zhuǎn)。據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年一至五月份，房地產(chǎn)投資161.36億元，同比增長(zhǎng)7.8%。
寫(xiě)字樓
甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁
盡管全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不確定因素增加，但2008年中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然保持高速增長(zhǎng)。跨國(guó)企業(yè)和國(guó)內(nèi)大公司也依然專(zhuān)注于在中國(guó)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。深圳三大支柱產(chǎn)業(yè)——金融、物流、信息科技的租戶(hù)積極擴(kuò)充寫(xiě)字樓空間。本季度錄得2005年以來(lái)的最高季度凈吸納量135,114平方米。一方面，越來(lái)越多的公司關(guān)注深圳市場(chǎng)，并陸續(xù)進(jìn)駐本地，例如高通 (Qualcomm) 租用嘉里建設(shè)大廈1,600 平方米，寧波銀行租用財(cái)富大廈4,000 平方米；另一方面，隨著公司業(yè)務(wù)的發(fā)展，本地企業(yè)也不斷擴(kuò)大租賃規(guī)模，例如平安銀行租用星河發(fā)展中心 30,000 平方米。
巨大的供應(yīng)量抑制租金上漲
近年甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量上升迅猛：07年全年約有47萬(wàn)平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)，空置率上升至23.4%；08年第二季度也有約16萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，目前甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量突破150萬(wàn)平方米，空置率錄得17.7%。新落成的甲級(jí)寫(xiě)字樓大多數(shù)位于CBD，質(zhì)量、設(shè)施也明顯優(yōu)于早期落成的寫(xiě)字樓，因此吸引了大批外資公司租戶(hù)入駐，例如景順長(zhǎng)城基金管理公司從中信城市廣場(chǎng)搬遷到嘉里建設(shè)廣廠，租用面積也由1,600平方米擴(kuò)展到2,994平方米。為了挽留優(yōu)質(zhì)租戶(hù)，舊的寫(xiě)字樓通常推出優(yōu)惠措施，使得其租金壓力上升。另一方面，大部分舊寫(xiě)字樓業(yè)權(quán)分散，小業(yè)主抗壓能力低，難以維持現(xiàn)有的租金水平。
優(yōu)質(zhì)的單一產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量會(huì)有所增加
仲量聯(lián)行副董事、深圳商業(yè)地產(chǎn)部主管夏春毅分析：“目前，深圳市場(chǎng)上可供選擇的優(yōu)質(zhì)、單一業(yè)權(quán)甲級(jí)寫(xiě)字樓僅有兩座，分別為華潤(rùn)中心，嘉里建設(shè)大廈。盡管巨大的供應(yīng)量給租金上漲帶來(lái)不利影響，現(xiàn)有的頂級(jí)寫(xiě)字樓因?yàn)樽鈶?hù)需求持續(xù)強(qiáng)勁，空置率低而對(duì)租金仍享有話語(yǔ)權(quán)。”相對(duì)于全市每月平均租金151元/平方米（建筑面積），優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓月租金可達(dá)約220元/平方米（建筑面積）。在未來(lái)幾年中，優(yōu)質(zhì)的單一產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量會(huì)有所增加，例如卓越世紀(jì)中心，因此能夠吸引中高端，特別是外資優(yōu)質(zhì)租戶(hù)，進(jìn)入深圳。與此同時(shí)，由于硬件質(zhì)量、配套設(shè)施以及大廈管理等的差異，優(yōu)質(zhì)的單一產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓與一般寫(xiě)字樓之間的租金差別將會(huì)更明顯。
商鋪
 
國(guó)際奢侈品牌紛紛搶灘深圳市場(chǎng)
由于之前大小適中、地點(diǎn)好的商鋪物業(yè)非常難找，有些國(guó)際品牌曾暫緩進(jìn)駐深圳。即將開(kāi)業(yè)的益田假日廣場(chǎng)及萬(wàn)象城二期，無(wú)論經(jīng)營(yíng)模式、購(gòu)物環(huán)境和位置均代表了購(gòu)物中心的國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)際奢侈品牌紛紛入駐。如益田假日廣場(chǎng)，目前引入的Armani Collezioni、Hugo Boss、Zara、Bally、Rolex、Cerutti 1881、Aigner、PaulShark、Kang Jin Young、Calvin Klein、Lancel、Armani Exchange、Guess等，其中超過(guò)30%的品牌都是首次進(jìn)入深圳。萬(wàn)象二期也是除了LV和Fendi的旗艦店即將出現(xiàn)外，Prada、Hermes、BVLGARI、Tiffany、Dior將第一次進(jìn)入深圳，而且面積全部在1000平方米以上。 
商鋪的供給量會(huì)逐步增多
仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理、珠三角區(qū)資本市場(chǎng)投資部主管鐘德堯表示：“雖然2008年有4個(gè)高檔購(gòu)物中心（歐洲城，保利文化廣場(chǎng)，京基百納空間，益田假日廣場(chǎng)）落成，但是供給量正被市場(chǎng)迅速吸納。盡管新的購(gòu)物中心仍在不斷興起，管理良好的購(gòu)物中心依然保持其優(yōu)勢(shì)地位，甚至不斷擴(kuò)大其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)使租金上漲。”主要高檔購(gòu)物中心租金一直呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，2007年租金增長(zhǎng)率為3.12%， 2008年預(yù)計(jì)為3.33%。
未來(lái)供給及前景
鐘先生說(shuō)：“隨著深圳本土中產(chǎn)階層的成熟發(fā)展壯大，以及對(duì)國(guó)際品牌的認(rèn)知，一站式多功能購(gòu)物中心不斷涌出。購(gòu)物環(huán)境、配套設(shè)施與銷(xiāo)售模式的改變，也相應(yīng)的影響著深圳人的消費(fèi)習(xí)慣。”另外，不少企業(yè)已經(jīng)不滿(mǎn)足在日趨飽和的深圳市場(chǎng)打拼。目前，華潤(rùn)萬(wàn)家，天虹，歲寶，人人樂(lè)，新一佳等本土零售商也開(kāi)始進(jìn)軍東北，西北，西南，華北，華東等地，紛紛擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，成為全國(guó)性企業(yè)。
投資
資金控管，市場(chǎng)產(chǎn)生其他融資及投資活動(dòng)
鐘先生表示：“借貸款項(xiàng)的持續(xù)緊縮造成開(kāi)發(fā)商借貸資金緊張。許多本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)始出售項(xiàng)目股權(quán)或重要資產(chǎn)作為主要融資手段之一。境外開(kāi)發(fā)商及機(jī)構(gòu)性投資者積極配合上述發(fā)展方向。”