主持人：在高先生講話之前，諸位嘉賓基本上談及的都是有關住宅市場的相關話題，高先生也給大家一個思路，在我國優先發展住宅市場之后，即將要大力發展潛力非常巨大的寫字樓市場，并結合世界上發達國家發達城市的經驗，這個市場真的非常廣闊，也給房地產從業者提供了未來投資的發展方向。
接下來是本次論壇的壓軸嘉賓，住房和城鄉建設部住宅產業化促進中心副總工程師孫克放先生。掌聲歡迎！
孫克放：我今天講的題目跟住宅沒什么關系，這幾年我們一直在研究跟住宅又有關系、又沒關系的事——城市綜合體，城市綜合體在國外發展的比較快，現在城市綜合體作為當代商業地產發展的新模式出現，我們必須對它有所了解，以至于我們在深圳高密度控制下的城市環境里，城市綜合體有其發展的勢頭。
我昨天看了一個材料，中國的高層建筑是16萬2千棟，深圳超過18層樓的高層建筑一共是4300棟，超過100米的是300棟，也就是說如果按18層以上住宅，這個比例要占16萬2千棟的20.3%，深圳的比例相當大了，這還不包括18層以下的住宅（小高層）。一個城市的發展，模式非常重要，而中國高層住宅不可避免的成為世界上最密的城市，我們計算一下，沒有一個城市像深圳、上海這樣，一公頃土地上有這么多高層建筑，所以城市綜合體的發展也是一種模式。
我簡單講一下關于城市化和地產的問題
我們國家的建筑業和房地產業，兩業加起來占中國GDP的10%，建筑業要比房地產業更大一點，所以有人說“以后城市化的問題可能住宅發展不了多快”，為什么？因為現在我們國家住房的自有率，原來建設部公布的是83%，即100個家庭里，住房自有量是83，83%的家庭有自己的住房。最近社科院發了個東西，說中國自有住房率提到87.8%，剩下的12%沒有。我們在分析中國城市化時，不要忘記分析這兩撥人，這就是中國面對的現實，可能我們在很長時間內，建筑業仍然是支柱產業，因為房地產業并不是支柱產業，建筑業反倒是。
我們國家的建設速度非�？欤�去年達到7.2億。另外我們每年的建筑面積，現在我們說每年建20個億，其實去年又超了，去年建了22億，22億相當于什么水平呢？相當于世界上發達國家所有建筑加起來沒有超過中國，這說明中國的城市化非常之快，每年差不多以1%的速度在發展，我們現在城市化率是47%，可是事情非常怪，我們國家在人均不到四千美金的時候，城市化率是47%，日本在人均三千美金的時候城市化已經達到68%了，我們之間的差距在農村，因此農村的轉型是中國面臨的最大問題。
現在我們說農民進城，其實農民進城很大程度上被邊緣化了，沒有實際進入這個城市，所以我們的城市化率在同樣GDP的情況下沒有達到發達國家的水平線，所以中國的城市化還需要幾十年的過程才能達到50%以上的水平，比如說我們要達到60%，還真的需要好多年時間，而且城市所有基礎建設，包括樓、公共建筑、商業建筑要全部起來。
國民經濟發展帶來另一個問題就是人的生活水平提高，流動性的加大，使國民經濟的收入也加大了，民營存款達到20萬億，前年GDP是34萬億，今年我們要超過日本，可能達到37萬億或者38萬億，也就是說老百姓手里存了30萬億，在企業手里還有20萬億。
有人說制止房價，其實我們想一想，我們這種收入水平，從三千美金到五千美金的水平線，是發達國家住宅發展最快的階段，五千美金到一萬美金時，城市發展更快，深圳早超過一萬美金了，從北京開始向南劃一套線，你會發現所有城市幾乎都在一萬美金以上，我們去廣東番禺一帶，哪個地方沒超過一萬美金？大家要意識到中國超出一萬美金的水平就會大量提高城市化率，同時還會在房地產上表現出來，必須非常強勁。
2000年7月在柏林舉行的21世紀城市未來國際會議發表的《21世紀城市發展報告》指出：世界城市面積只占陸地面積的2%，卻居住著地球一半左右的人口，耗用全球生活用水量的65%五，工業木材總用量的76%，排放二氧化碳占全球排放總量的78%。
2000年-2025年，世界城市人口將從1995年的24億猛增到50億，占世界總人口比例的47%升至61%，世界上3/4的人口會集中到城市里。
估計到2015年，全世界將有358個超百萬人口的大城市和27千萬人口的特大城市。深圳原來規劃是四百萬人口，今天是1400萬人口，所以我們看到大量的圍海造田。你們要是去過東京就能看見，東京的富都區整個都是填過去的，今天我們的蛇口，不停的往外填，估計填不好就填到香港去了。
實際上深圳不是原來的深圳了，已經變成一個超大城市，但這個城市非常年輕，從她誕生開始到今天用了多少年大家太清楚了，中國的發展完全超乎人的想象。
伴隨著現代城市高度聚集的步伐應運而生的城市綜合體，城市化是指從以人口稀疏并且相當均勻遍布空間，勞動強度低且個人分散為特征的經濟轉變為具有基本獨立特征的城市經濟的變化過程，是資本、勞動力和其他諸多物質生產要素在一個特定空間集聚的過程，也就是經濟發展的過程。深圳是因為資本、勞動力、信息、物流大量的聚集，這個城市才起來了。城市化規律的具體內涵有四個方面，一是人口的城市化，二是非農業產業的集中，三是生活空間的轉化，四是觀念意識的轉化。
因此我們不能不講城市的共生問題，其實這個問題世界各國都在講，現在城市雖然極大的豐富了人民的生活，但帶來了“城市病”的問題，對城市化的盲目發展、破壞，跟人有絕對的關系，因此很多國家提出了共生的問題，共生的概念就是向共生化、和諧化發展，使得城市與城市之間、城市與農村之間形成一種共生關系。
一個城市如果沒有個性，就缺乏了動力，深圳有深圳的個性，北京有北京的個性，但你再往二線城市看，區別非常小，這是中國城市發展非常撓頭的問題，就是它的個性化在城市發展過程中幾乎被同質化了。
城市空間形態是構成城市建筑之美的主要因素，也是改善城市環境功能的主要手段之一，城市建筑之美實際彰顯了城市的個性，世界許多優秀的城市經過社區更新后的建筑，其體量、高度、形狀、空間尺度、材料等無不體現出強烈的現代感，令人賞心奪目。
綜合功能聚集形成的特定城市空間形態
城市發展到一定階段時，會出現綜合功能聚集形成的特定城市空間形態，不是每個城市都要出現的，城市像一個編織的立體筐，這個筐由交通系統網、商業服務系統網、綠色生態系統網編織而成，而網絡的層次越高的區域里，其資源集中度就越高，網編織的越密集，資源集中度越高，其功能的復合性就越強，其中形成特定的空間形態中出現了功能復合型建筑——城市綜合體。這類建筑可以將辦公、商業、金融、酒店、公寓、會議，甚至娛樂、休閑、健身多項功能集為一體，成為當今商業地產新的開發模式。因此有了特定的環境，就能產生巨大的聚集效應，而聚集效應的最大表現就是綜合能力提高了，它把我們的時空關系他的非常近，把我們的資源濃縮在一個建筑群里。
城市綜合體特征是什么呢？1、便捷；2、高效；3、舒適；4、時尚；5、前衛。所有的綜合體都體現了我現在說的十個字，正是這種特點，城市綜合體成為城市多元化的寫照，成為城市經濟活力涌動的漩渦，成為提升城市價值和資源的輻射點。原來我們的體量都是獨立存在的，它要體現出效應、便捷。
國外城市綜合體實錄
日本東京六本木、德國波茨坦廣場——索尼中心對于深圳這樣的城市來說非常有紀念意義，我們上次去唐山，唐山說要把我們這個地方建成CBD，我說你不要講這個話，唐山沒有建成CBD的可能性，你不能建CBD，建什么綜合體？你建的綜合體就是死的，唐山人均GDP不到四千，建什么綜合體？你的消費指數都沒到位，怎么建CBD？所以城市綜合體是在特定情況下才能建的。
東京有很特殊的地方，東京的地價高、密度非常大，但東京的高層建筑密度沒有超過深圳，日本這個國家很有意思，日本的人口現在在往下減，連續兩年人口下降，這個國家的城市化率已經非常高了，現在都達到百分之八十幾，但森林覆蓋面積在亞洲是最大的，你看他的森林都會覺得很驚訝，我們深圳這個地方，能保持像華僑城后面森林那么大塊地實在是太難了，深圳不要光填海，文人這么說可以，政府不能這么講，因為政府沒有土地，填海是拿到土地的最好方式，填海的結果是在鹽堿地上再覆三米的土才能種樹，深圳的很多房子為什么下沉？因為沒到年份你就蓋房子，日本是填海十年以后才蓋房，我們可等不及。
（PPT）這是六本木的模型，用了十一年拿這塊地，一共花了十四年才建完，我們國家的制度好，開發商真的感謝共產黨，你拿了地，政府給你拆了，然后給你建房子，政府給你拆房子很不容易，但日本拿的地全是私人土地，我們曾經在日本看到一塊住宅，從第一個房子開始，到最后一個房子，拿完全部的地用了24年，24年我們這幫人都死了，我們等不了這么長時間。日本很有意思，拆遷人說“我們這兒沒有電影院，你先給我蓋起來”，開發公司就蓋去了，老百姓又說我們要保持當地的民族氣質，我們當地點的全是煤氣燈，開發商就把燈全改成了煤氣燈，不用電燈泡，要不然當地人不干，這是我的土地。
（六本木PPT）用這么多年時間拆掉它，再建一個綜合體，這個綜合體中間是大樓，旁邊有副樓、公寓、購物，還連著地鐵，這里面包括美術展覽館、辦公，集聚效應很大，因此產生的人流也非常密集。我們北京到現在也沒有一個在地面上建這么高的綜合體，其實你們去香港看，香港的綜合體建的非常好，和地鐵相連，日本人把地下全給開了，有地鐵的旁邊全有商店，所以有人說“為什么日本人在大街上看不見？因為都跑到地里去了”。
（PPT）這是共享空間，就像我們的商店共享空間一樣，但它這個共享空間兼職很多。
（PPT）在它的對面，現在又建了一個建筑——六本木中心，用了四年建成，已經相當快了，是之前那個建筑的延伸。
今天我們的建筑師、開發商去東京一定要去六本木，比如這個天棚，后來被大量運用在中國的建筑中。
再看看德國，圖中紅色的線就是柏林墻，旁邊就是波茨坦廣場，就是簽二次大戰協議書的地方，往往左邊皆是索尼中心，索尼中心現在不單是索尼用，也是很有名的建筑，靠外面這部分有電影院、健身的等等，下面有商店。
從這個地方進是一個圓頂，特別大，覆蓋了整個區域，下面有電影院、辦公樓，全扣在一個大頂蓋下面。當時我看到這個房子時，就在想，這個房子吵不吵？但它的利用率確實高，地底下還有兩層，來看的人都可以在下面吃飯。從這個門進去以后有一排折線形的房子，全是辦公樓。
國內CBD地區還沒有這樣的建筑，包括北京的大水泡，我們曾經拍了一張照片，讓這么一個東西放在中國首都，極不相稱，它應該搬到別的地兒，就不能放在這兒，北京現在成了一個大盆了，中間低，兩邊高，現在是越來越高。
（PPT）把電視臺搬到這個地方來，首先交通就有毛病，我們花了121億人民幣建了這么一個東西，迪拜花了105億人民幣建了世界上最高的建筑，我們還說人家不行。
其實到目前為止，北京市還沒有六本木、德國索尼中心這樣的房子，我為什么在深圳說這個？是因為我覺得深圳有可能形成這樣的空間，因為城市很小，即便我們發展到龍崗地帶，仍然可以形成這么一個局面，北京市高層建筑現在也是不斷拔高，這是潘石屹蓋的房子，像一面墻一樣（PPT），這是旁邊的房子，長的模樣還挺像，但都沒有形成綜合概念。
我們要從中吸取到一些經驗，在一個特定環境里，綜合體的創意起碼有八條：
1、選址要恰當、功能要綜合；
2、空間要開放；
3、交通要便捷；
4、序列要清新；比如說鳥巢，鳥巢原來帶一個閉合的帽子，后來因為超重了，怕成為世界上最重的體育館，我們有一次開會，有個院士講，他們統計了一下世界上各國的體育館，每平米耗鋼量150公斤，我們的鳥巢是400公斤，后來說不行，太重了。怎么辦？經過匯報，把上面閉合的蓋取了，減輕了300公斤，瘦身了。可是你知道我們的蓋取掉之后，鳥巢沒功能了，除了踢球干不了別的了，可是你們今天想一想，誰去一個可以容八萬人的足球場踢球呢？誰能買得起票？
英國人做了一個倫敦碗，分三層，第一層是混凝土打的碗，他們的建筑師挺有意思，跑北京來學習，說你們中國人了不得，我們干不起，但是英國有自己的特點，我們這個碗分三層，第一層拆完之后，留下兩萬人的座位，現在已經被一個足球俱樂部給買了，然后就開始拆，按照奧林匹克運動會的規定，開幕會時必須達八萬人，你們今天想一想，英國人比咱們少多了，你要真建八萬人的運動場，怎么停車？因此英國人說我把這個做完之后，賣給一個俱樂部，另兩個拆成活動的，一個蓋到別的地方去，這是最大的想法，現在還沒有實現，他把上面兩層免費贈送給下一個主辦單位，然后那個國家只需要做一個兩萬平米的墩就可以了，再把英國的這個東西往上面一插就完了，這效率太高了。
因此我們在展開序列過程中，要知道什么地兒使，什么地兒不使，我們國家造成大量浪費的原因就是功能沒布置好。
5、造型要新穎；
6、建筑要生態；六本木的建筑就很生態，讓陽光直接下來。我們現在做了很多試驗的房子，去了以后沒法學，造不起，其實在國外做被動住宅少花錢，就是靠建筑本身完成節能生態，我們現在大量往里投科技含量，投完之后，一算下來，二十年才收回成本，推廣意義降低了。
7、氛圍要時尚；
8、文化要和諧。
今天我非常匆忙的講了這些，我希望我們真要做綜合體的話，一定要慎重，一定要科學。謝謝大家！