□李夏峰
    我國(guó)物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式具有典型的中國(guó)特色，投資和管理主體呈現(xiàn)多元化。結(jié)合國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，我國(guó)學(xué)者一般按投資和管理主體的不同，將物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式歸為以下4類：
    地產(chǎn)商為主導(dǎo)，建設(shè)物流設(shè)施，出租給客戶并代其管理，如普洛斯，收益來源于物流設(shè)施租金與物業(yè)管理費(fèi)；
    物流商自有地產(chǎn)，自己經(jīng)營(yíng)管理，國(guó)內(nèi)大多數(shù)物流企業(yè)都是這種模式，傳化物流是其中的典型代表；
    地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營(yíng)，共同出資、合作經(jīng)營(yíng)，收益按協(xié)議分享，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，如普洛斯和中國(guó)物資儲(chǔ)運(yùn)總公司結(jié)成了戰(zhàn)略聯(lián)盟；
    第三方牽頭，將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進(jìn)行整合，物業(yè)建成后，第三方負(fù)責(zé)對(duì)管理企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)，第三方根據(jù)協(xié)議分配收益。
    此外，我國(guó)物流地產(chǎn)的投資和管理主體還包括綜合企業(yè)和商貿(mào)企業(yè)。由于投資和管理主體的多樣性，進(jìn)入物流地產(chǎn)業(yè)的側(cè)重點(diǎn)不同，物流地產(chǎn)與周圍其他類型房地產(chǎn)會(huì)產(chǎn)生不同的協(xié)同效應(yīng)，將極大地影響物流地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)。
    目前，我國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展中有3個(gè)較為嚴(yán)重的情況：市場(chǎng)機(jī)制在物流地產(chǎn)決策階段沒有得到充分發(fā)揮，物流地產(chǎn)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中沒有實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化，物流地產(chǎn)業(yè)在國(guó)外巨頭大量涌入下競(jìng)爭(zhēng)日趨嚴(yán)峻。
    地方政府為發(fā)展經(jīng)濟(jì)，積極規(guī)劃發(fā)展物流地產(chǎn)。各類企業(yè)受廉價(jià)土地吸引，紛紛進(jìn)入物流地產(chǎn)業(yè)，潛在的巨大利益驅(qū)動(dòng)了各地物流地產(chǎn)項(xiàng)目的快速上馬，導(dǎo)致了物流地產(chǎn)戰(zhàn)略定位不準(zhǔn)確、規(guī)劃不充分，造成了物流地產(chǎn)低水平重復(fù)建設(shè)。
    對(duì)此，物流地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)避免盲目樂觀，將物流地產(chǎn)、物流市場(chǎng)與物流運(yùn)作緊密結(jié)合，做好需求市場(chǎng)的調(diào)研與分析，將市場(chǎng)細(xì)分，建立特色鮮明的專業(yè)物流地產(chǎn)。
    與普洛斯相比，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)點(diǎn)狀布局，遠(yuǎn)未形成一定規(guī)模的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。物流經(jīng)濟(jì)是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)，物流地產(chǎn)只有形成一定規(guī)模的網(wǎng)絡(luò)后，才能維持一個(gè)比較穩(wěn)定的收益率。
    隨著商務(wù)部 《關(guān)于進(jìn)一步做好物流領(lǐng)域吸引外資工作的通知》的逐步落實(shí)，外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)物流市場(chǎng)的門檻將大大降低，同時(shí)意味著對(duì)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪更趨白熱化，加劇了國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商開發(fā)物流地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，我國(guó)物流企業(yè)可以和地產(chǎn)商合作，組成戰(zhàn)略聯(lián)盟，共同發(fā)展物流地產(chǎn)。