- 編號：26349
- 書名：中國律師辦案全程實錄-房地產(chǎn)開發(fā).項目融資與轉(zhuǎn)讓(第2版)
- 作者：唐波
- 出版社：法律
- 出版時間：2006年11月
- 入庫時間：2006-11-18
- 定價：45
圖書內(nèi)容簡介
本書出版后，受到廣大讀者的歡迎，在此我表示由衷的感謝。鑒于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，新情況、新問題層出不窮，為響應(yīng)廣大讀者的要求，本書在原書內(nèi)容體例基本不變的前提下，結(jié)合最新的房地產(chǎn)政策、法律、法規(guī)，進行了一系列的修改、補充和整合。
最新的土地政策以及房地產(chǎn)項目融資是本書此次修改中的重點。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)不僅受法律法規(guī)的約束，而且在很大程度上受到政策的影響。國家出于對宏觀經(jīng)濟調(diào)控的需要，可能會對房地產(chǎn)市場采取各種相應(yīng)的調(diào)控措施。最近3年，中央接連出臺了一系列政策措施，對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到重大影響。2004年曾被業(yè)內(nèi)人士稱為“宏觀調(diào)控年”，在這一年中央實施了以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施。進入2005年，中央及北京市政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控進一步加強，2005年3月針對房價上漲過快的勢頭，國務(wù)院出臺了“國八條”。之后，各省市相繼出臺了當(dāng)?shù)氐膶嵤┘殑t，使土地一級開發(fā)由政府掌握，斷絕了開發(fā)商通過暗箱操作取得土地和通過圈地炒賣土地的途徑。2006年5月，為進一步穩(wěn)定住房價格，國務(wù)院又出臺了“國六條”，緊接著建設(shè)部等九部委又根據(jù)“國六條”出臺了15條實施細則。這些政策從規(guī)劃設(shè)計、房屋銷售等各個環(huán)節(jié)確定了具體的調(diào)控措施，直接影響到對房地產(chǎn)項目的立項報批。新政策的頻頻出臺促使中國房地產(chǎn)業(yè)都不得不直面全新的行業(yè)政策和市場需求的變革局面。同時，這些政策也是律師在提供法律服務(wù)時必須重點考慮的因素。
資金是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的一個重要問題。由于地產(chǎn)是資金密集度極高的行業(yè)，具有資金規(guī)模大、回收周期長的特點，所以融資成為房地產(chǎn)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，而如何選擇低成本的融資方式、制定合理的階段性融資方案則成為房地產(chǎn)開發(fā)商成功運作和獲取高額利潤的關(guān)鍵。
2003年起，國務(wù)院、中國人民銀行、銀監(jiān)會等部門相繼頒布了各項調(diào)控政策，對房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生了深遠的影響。房地產(chǎn)金融領(lǐng)域開始探討和摸索新的房地產(chǎn)融資渠道：房地產(chǎn)信托基金(REIT)、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)融資租賃、房地產(chǎn)企業(yè)債券和其他金融衍生產(chǎn)品層出不窮。同時，境外資本也開始進軍中國房地產(chǎn)市場。面對金融政策的調(diào)整和風(fēng)起云涌的資本市場，更多的房地產(chǎn)企業(yè)更新運作理念，在律師的配合下，把房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)資本和金融資本進行了有效結(jié)合。事實表明，多渠道融資已成為房地產(chǎn)企業(yè)生存、發(fā)展的必經(jīng)之路。為了回應(yīng)市場的劇烈變化，結(jié)合這兩年的法律業(yè)務(wù)實踐，本書特別增加了“房地產(chǎn)項目融資中的法律服務(wù)”和“外商投資房地產(chǎn)項目的法律服務(wù)”兩章。這兩章不僅詳細介紹了律師在提供融資法律服務(wù)時的工作流程及操作要點，而且結(jié)合新修改實施的《中華人民共和國公司法》，對股權(quán)融資進行了前瞻性的探討。 除了以上較大的改動外，本書還替換了一些已經(jīng)過時的文書范本。比如，收錄了北京市建設(shè)委員會、北京市工商行政管理局2005年共同制定的《北京市商品房預(yù)售合同》和《北京市商品房認購書》等示范文本。對近兩年新出臺的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等本書也進行了及時更新。如鏈接了新施行的《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國證券法》、《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》、《北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于加強國有土地使用權(quán)出讓及土地證頒發(fā)管理有關(guān)問題的通知》、北京市建設(shè)委員會《關(guān)于實施住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作的指導(dǎo)意見》、《北京市專項維修資金使用管理辦法(試行)》。 如何能夠在競爭激烈的房地產(chǎn)業(yè)界爭得一席之地，關(guān)系到眾多企業(yè)的生死存亡，專業(yè)的房地產(chǎn)律師在這一過程中起到了不可替代的作用。本書力求從房地產(chǎn)項目的立項、審批、拿地、融資、建設(shè)到商品房銷售、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)上全面闡述律師運用相關(guān)法律知識協(xié)助企業(yè)規(guī)范、有效、高質(zhì)量地完成上述工作的實務(wù)操作經(jīng)驗，希望能給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他房地產(chǎn)法律服務(wù)工作者提供一定的借鑒。當(dāng)然，由于作者水平有限，錯誤之處在所難免，懇請廣大讀者給予批評指正。
最后，我要借此機會感謝我的同事楊明、黃潔和王一一律師，本書的修訂再版離不開他們的大力幫助。正是他們的幫助和鼓勵才促使我在忙碌的工作中抽出時間完成對本書的修改，才有機會將這本日臻完善的書冊奉獻給讀者。
唐波·于2006年6月18日
共388頁
圖書目錄
緒論：常年法律服務(wù)協(xié)議的簽訂 1
一、案例簡介 3
二、實物展示 5
常年法律服務(wù)協(xié)議 5
三、相關(guān)背景鏈接 9
北京惠運開發(fā)集團簡介 9
四、相關(guān)專欄 9
全程法律服務(wù)的前景和應(yīng)當(dāng)注意的問題 9
第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)中的法律服務(wù)
第一章 房地產(chǎn)項目的立項與審批中的非訴訟法律服務(wù) 13
一、背景簡介 15
二、實務(wù)操作 15
(一)申報規(guī)劃要點以獲取規(guī)劃要點通知書 16
(二)獲取選址規(guī)劃意見通知書 16
(三)可行性研究報告的編制及申請審批 17
(四)申報建設(shè)用地規(guī)劃許可證 18
(五)辦理建設(shè)用地批準書 19
(六)申請建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件及建設(shè)項目規(guī)劃、設(shè)計方案 20
(七)申報初步設(shè)計 21
(八)獲取初步設(shè)計批復(fù) 21
(九)申報建設(shè)工程規(guī)劃許可證 21
(十)申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 21
(十一)領(lǐng)取“房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊” 22
(十二)辦理拆遷許可證 22
三、相關(guān)專欄 23
(一)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 23
(二)土地儲備和一級開發(fā)相關(guān)規(guī)定 25
四、實物展示 26
(一)建設(shè)工程可行性研究合同 26
(二)建設(shè)項目規(guī)劃審批申報表 28
(三)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 30
(四)建設(shè)用地規(guī)劃許可證附件 31
(五)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 32
(六)建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件 33
(七)北京市房地產(chǎn)項目開發(fā)流程圖 34
(八)北京市固定投資項目審批程序改革流程(適用于采取招
標、拍賣方式獲得土地使用權(quán)的投資項目) 38
(九)北京市固定投資項目審批程序改革流程(適用于經(jīng)市政
府批準采取協(xié)議出讓方式獲取土地使用權(quán)的投資項目) 40
五、相關(guān)法律鏈接 42
第二章 房地產(chǎn)項目用地取得中的法律服務(wù) 47
第一節(jié) 以招拍掛方式受讓土地使用權(quán) 49
一、背景介紹 49
二、實務(wù)操作 49
三、相關(guān)專欄 51
(一)國有土地使用權(quán)出讓 51
(二)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 60
(三)國有土地使用權(quán)租賃 61
四、實物展示 62
(一)招標出LL程序流程圖 62
(二)國有土地使用權(quán)出讓合同 63
(三)中華人民共和國國有土地使用證 67
五、相關(guān)法律鏈接 68
第二節(jié) 利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的辦法實現(xiàn)項目轉(zhuǎn)讓 72
一、背景介紹 72
(一)接案經(jīng)過 73
(二)律師提供的初步咨詢意見 73
(三)律師的相關(guān)調(diào)查及分析 74
(四)關(guān)于項目轉(zhuǎn)讓的方案設(shè)計 74
二、相關(guān)專欄(一) 75
(一)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定義 75
(二)項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與常規(guī)的公司股權(quán)收購交易的區(qū)別 75
(三)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓優(yōu)缺點分析 76
(四)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序 76
(五)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險分析 77
三、實物展示 80
(一)項目轉(zhuǎn)讓合作合同 80
(二)補充協(xié)議 85
(三)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一 86
(四)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議二 91
(五)公司股東大會決議 95
四、相關(guān)專欄(二) 95
(一)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 95
(二)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 96
(三)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款 97
(四)制作房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問題 98
(五)房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的要件 99
五、相關(guān)法律鏈接 99
第三節(jié) 通過參與國企改制受讓土地使用權(quán) 107
一、背景介紹 107
二、實務(wù)操作 107
(一)國企改制的程序 107
(二)國企改制中土地政策的特殊規(guī)定 108
(三)土地評估和方案審批 109
三、相關(guān)專欄 111
(一)國企改制中劃撥用地變?yōu)槌鲎層玫氐某绦? 111
(二)國企改制中國有土地的租賃使用 114
(三)國企改制中以國有土地使用權(quán)出資人股 115
(四)國企改制中繼續(xù)保留劃撥用地的條件 116
四、實物展示 116
國企改制資產(chǎn)處置方案 116
五、相關(guān)法律鏈接 117
第三章 房地產(chǎn)項目融資中的法律服務(wù) 121
第一節(jié) 項目公司股權(quán)融資 123
一、背景介紹 123
二、實務(wù)操作 124
(一)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供項目融資法律服務(wù) 124
(二)為投資者提供投資法律服務(wù) 126
三、實物展示 129
(一)項目融資需要提供的文件清單 129
(二)項目投資法律盡職調(diào)查清單 130
(三)股權(quán)轉(zhuǎn)讓法律意見書 133
四、相關(guān)專欄 134
新《公司法》對有限責(zé)任公司股權(quán)設(shè)置的規(guī)定為房地產(chǎn)股權(quán)
融資帶來的新契機 134
五、相關(guān)法律鏈接 136
第二節(jié) 房地產(chǎn)信托計劃融資 136
一、背景介紹 136
二、實務(wù)操作 137
(一)信托法律關(guān)系 137
(二)信托財產(chǎn)的獨立性 138
(三)房地產(chǎn)項目集合資金信托計劃 139
三、實物展示 141
(一)房地產(chǎn)項目集合資金信托計劃 141
(二)房地產(chǎn)項目集合信托協(xié)議 146
四、相關(guān)專欄 153
(一)股權(quán)信托 153
(二)房地產(chǎn)投資基金 155
五、相關(guān)法律鏈接 156
第四章 外商投資房地產(chǎn)項目的法律服務(wù) 159
一、背景介紹 161
二、實務(wù)操作 162
三、實物展示 163
(一)中外合資房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 163
(二)中外合資企業(yè)章程 171
四、相關(guān)專欄 176
(一)外商投資房地產(chǎn)的操作步驟 176
(二)外商直接投資購買物業(yè) 177
(三)合作開發(fā) 178
(四)通過金融工具間接投資(QFH) 179
五、相關(guān)法律鏈接 180
第五章 建設(shè)工程招投標活動中的律師服務(wù) 183
一、背景介紹 185
二、實務(wù)操作 185
三、實物展示 189
(一)建設(shè)工程施工公開招標流程圖 189
(二)建設(shè)工程開工證 190
四、相關(guān)專欄 190
(一)建設(shè)工程招投標的概念 190
(二)建設(shè)工程招投標的意義 P90
(三)律師可以為投標人(建筑企業(yè))提供服務(wù)的內(nèi)容 190
五、相關(guān)法律鏈接 192
第六章 建設(shè)工程合同簽訂與履行中的律師服務(wù) 195
第一節(jié) 建設(shè)工程承包合同簽訂中的法律服務(wù) 197
一、背景介紹 197
二、實務(wù)操作 197
(一)建設(shè)工程合同簽訂中應(yīng)當(dāng)注意的問題 197
(二)遏制不規(guī)范轉(zhuǎn)分包工程的對策 201
三、實物展示 202
建設(shè)工程施工合同一般應(yīng)當(dāng)具備的條款 202
四、相關(guān)法律鏈接 206
第二節(jié) 律師對建設(shè)工程合同履行中常見糾紛的介入 211
一、背景介紹 211
二、律師的前期接洽 212
三、相關(guān)專欄 214
四、相關(guān)法律鏈接 215
五、律師對訴訟過程的參與 218
六、律師辦案感想 222
第二部分 商品房銷售中的法律服務(wù)
第七章 商品房銷售中的非訴訟法律服務(wù) 227
一、背景簡介 229
二、實務(wù)操作 ． 229
(一)售樓律師工作程序 229
(二)商品房預(yù)售合同的簽訂 230
(三)商品房買賣合同補充條款的簽訂 233
三、實物展示 240
(一)法律服務(wù)協(xié)議書 240
(二)建設(shè)部頒布的商品房買賣合同 243
(三)房屋認購協(xié)議書 251
(四)商品房住宅使用說明書(樣本) 252
(五)商品房住宅質(zhì)量保證書(樣本) 254
(六)北京市商品房預(yù)售許可證 255
(七)中華人民共和國房屋所有權(quán)證 255
(八)中華人民共和國房屋他項權(quán)證 257
四、相關(guān)專欄 258
(一)認購書的效力 258
(二)關(guān)于定金問題 259
五、相關(guān)法律鏈接 260
第八章 律師對商品房銷售常見糾紛的介入 267
第一節(jié) 商品房銷售訴訟案例(一) 269
一、案情簡介 269
二、前期接洽：當(dāng)事人提供起訴相關(guān)資料 272
三、前期接洽：律師的初步判斷 274
四、委托代理協(xié)議的簽署 276
五、對訴訟案件的處理 276
六、相關(guān)法律鏈接 278
七、仲裁準備階段 279
八、制作授權(quán)委托書 282
九、收集并分析有關(guān)證據(jù)、起草答辯狀 282
十、起草代理詞 285
十一、仲裁開庭實錄 290
十二、仲裁裁決 291
十三、辦案感想 292
第二節(jié) 商品房銷售訴訟案例(二) 294
一、案情簡介 294
二、前期接洽：當(dāng)事人提供起訴相關(guān)資料 295
三、前期接洽：律師的初步判斷 298
四、委托代理協(xié)議的簽署、授權(quán)委托書的制作 299
五、收集并分析有關(guān)證據(jù)、起草答辯狀 299
六、一審?fù)? 302
七、一審判決 303
八、相關(guān)專欄(一) 304
商品房買賣合同糾紛綜述 304
九、相關(guān)專欄(二) 311
對最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律
若干問題的解釋》若干問題的評析 311
第三部分 物業(yè)管理中的法律服務(wù)
第九章 物業(yè)管理中的非訴訟法律服務(wù) 319
一、背景介紹 321
二、實務(wù)操作 321
(一)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的簽訂 321
(二)物業(yè)管理委托合同的簽訂 322
(三)業(yè)主公約的訂立 325
三、相關(guān)專欄 326
(一)物業(yè)及物業(yè)管理的概念 326
(二)物業(yè)管理的特征 327
(三)物業(yè)管理法律關(guān)系 327
(四)物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的關(guān)系 328
(五)物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的關(guān)系 328
(六)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) 329
(七)業(yè)主公約的法律性質(zhì) 330
四、實物展示 331
(一)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 331
(二)物業(yè)管理服務(wù)合同 336
(三)業(yè)主公約 341
(四)業(yè)主大會章程 349
(五)業(yè)主大會議事規(guī)則 357
五、相關(guān)法律鏈接 361
第十章 律師對物業(yè)管理糾紛的介入 367
一、案情簡介 369
二、前期接洽：當(dāng)事人提供起訴相關(guān)資料 370
三、前期接洽：律師的初步判斷 372
四、委托代理協(xié)議的簽署 374
五、制作授權(quán)委托書 374
六、收集并分析有關(guān)證據(jù)、起草答辯狀 374
七、進行證據(jù)交換 380
八、起草代理詞 381
九、一審?fù)? 384
十、一審判決 384
十一、上訴與二審 386
十二、二審判決 386
十三、相關(guān)專欄：物業(yè)管理糾紛綜述 387
本書總388頁
